Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es mit den vielen juristischen Begriffen kompliziert werden. Häufig wissen Wohnungseigentümer nicht, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Außerdem ist oft unklar, was genau ein Sondernutzungsrecht ist.

Zur Klärung der Begriffe hier ein kleiner "Grundkurs"

1.) Gemeinschaftseigentum

Nach § 1 Absatz 5 WEG gehört zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Auch Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind Teil des Gemeinschaftseigentums (§ 5 Absatz 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 13 Absatz 2 WEG zum Gebrauch dieses gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt.

Beispiel:

Als Beispiel dient die Situation in einem Mehrparteienhaus mit Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier stehen die Haustür, der Hausflur, die Fluchtwege, die tragenden Wände oder der Garten im gemeinschaftlichen Eigentum.

2.) Sondereigentum

Zum Sondereigentum zählen nach § 1 Absatz 2 WEG die Wohnung, die dem Wohnungseigentümer gehört sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Diese Wohnung oder sonstigen Räume müssen nach § 3 Absatz 2 WEG durch z.B. Wände oder Decken abgeschlossen sein.

Beispiel: Im o.g. Beispiel gehört jedem einzelnen Eigentümer eine oder mehrere Wohnungen als Sondereigentum.

3.) Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers zur dauernden, alleinigen und ausschließlichen Nutzung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums. (FN 1) Dieses Sondernutzungsrecht muss durch eine Vereinbarung nach § 10 Absatz 2 Satz 2 WEG eingeräumt werden, in welcher alle (im Grundbuch eingetragenen) Eigentümer der Einräumung des Sondernutzungsrechts zustimmen müssen.

Beispiel: Der Garten eines Mehrparteienhauses steht in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum. Da aber nicht alle Eigentümer den Garten nutzen, ist es üblich, dem Eigentümer der Parterrewohnung ein Sondernutzungsrecht einzuräumen, damit er den Garten nutzen kann.

4.) Einordnung bei Terrassen mit Gartenanteil

Als ausführliches Beispiel soll ein Mehrparteienhaus dienen, in dessen Parterrewohnung der Eigentümer über eine Terrasse verfügt, an die der im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten angrenzt.

a) Gemeinschaftseigentum

Im Gemeinschaftseigentum stehen das Fundament und der Sockel der Terrasse sowie der an die Wohnung angrenzende Garten.

b) Sondereigentum

Der Belag auf dem Estrich wie z.B. Fliesen oder Holz kann der Wohnungseigentümer selbst bestimmen, da es in seinem Sondereigentum steht.

c) Sondernutzungsrecht

Der Eigentümer der betreffenden Wohnung hat ein Sondernutzungsrecht an dem Garten. Das bedeutet, dass nur er ihn nutzen darf und andere Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind.

(FN 1) Klein in Bärmann, § 13 WEG Rn 73 ff.