Schriftform

Der Bundesgerichtshof hatte unlängst zu entscheiden, ob folgende vertragliche Regelung in einem Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt:

„Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe / Übernahme der Mietsache gemäß § 3. Verzögert sich die Übergabe / Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjektes in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges.“

Die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt, erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Hier ist zweifelsfrei geregelt, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt. Zweifel mussten aber hinsichtlich der weitergehenden Regelungen bestehen.

Für den Erwerber ist nicht überschaubar und kaum klärbar wann das Mietverhältnis nach den dort geregelten Voraussetzungen beginnt.

Entsprechend hatte das mit der Sache befasste Berufungsgericht die Auffassung vertreten, der Mietbeginn sei nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Die Parteien hätten genaue Regelungen über den Beginn des Mietverhältnisses vor der tatsächlichen Übergabe getroffen. Sie hätten das, was sie gewollt haben, vollständig und zutreffend in der Urkunde niedergelegt. Maßgeblich sei, dass der Vertragsbeginn für den Käufer bestimmbar sei. Darauf, dass er weitere Nachforschungen anstellen müsse, um den tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses zu ermitteln, komme es nicht an.

Es gebe auch andere Konstellationen, in denen ein Grundstückserwerber alleine aus der Urkunde heraus den tatsächlichen Vertragsbeginn nicht bestimmen könne und er darauf verwiesen sei, sich bei Verkäufer oder Mieter zu erkundigen. Namentlich nennen die Bundesrichter die Konstellation, dass in der Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters vereinbart ist oder der Beginn des Mietvertrages an den Eintritt einer künftigen Bedingung geknüpft ist. Für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB müsse sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Vertrages nicht unmittelbar aus der Urkunde selbst ergeben. Dem Erwerber sei es zuzumuten, sich zu erkundigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2013, XII ZR 104/12).