REAL ESTATE DUE DILIGENCE

In der Praxis mussten Grundschulderwerber befürchten, dass ihnen Forderungen gegen den früheren Grundschuldinhaber entgegengehalten werden, wenn der Erwerb der Grundschuld unentgeltlich erfolgte oder aufgrund von Umständen erfolgte, die der Unentgeltlichkeit gleichzusetzen waren. Daher wurden bisweilen erhebliche argumentatorische Anstrengungen unternommen, um bestimmte Konstellationen mit einer Unentgeltlichkeit gleichzusetzen. Die Beantwortung der damit verbundenen Wertungsfragen durch ein Gericht war im Rahmen einer Legal Due Diligence kaum zu prognostizieren.

Mit einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (V ZR 302/16) schuf der BGH Rechtssicherheit zugunsten der Grundschulderwerber. In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der frühere Grundstückseigentümer, dem eine Eigentümergrundschuld zustand, diese auf einen Dritten übertragen, um sie zu „retten“. Der spätere Grundstückseigentümer wendete ein, die mit dem Dritten getroffene Vereinbarung sei sittenwidrig und daher nichtig; die Übertragung der Grundschuld sei somit rechtsgrundlos und einem unentgeltlichen Erwerb gleichzusetzen. Der Grundstückseigentümer drang hiermit jedoch nicht durch.

Der BGH urteilte, der aktuelle Grundschuldgläubiger sei vorrangig gegenüber dem Inhaber einer gegen den früheren Grundschuldgläubiger gerichteten Forderung zu schützen. Durch die Abtretung der Grundschuld erleide der Grundstückseigentümer auch keinen Nachteil, denn die Forderung gegen den früheren Grundschuldgläubiger bleibe erhalten. Gegenüber diesem könne er nach wie vor aufrechnen.

Wenngleich dieses Argument nicht überzeugen muss, schafft der BGH mit der Entscheidung weitere Rechtssicherheit. Der Inhaber einer Grundschuld muss daher nicht mehr befürchten, dass Dritte die Aufrechnung mit gegen den früheren Grundschuldgläubiger gerichteten Forderungen erklären. Damit wird mittelbar die Verkehrsfähigkeit der Grund-schuld gestärkt. Diskussionen um die Rechtsgrundlosigkeit oder Unentgeltlichkeit einer Abtretung werden obsolet.

Grundstückseigentümer, insbesondere Erwerber von Objekten aus Zwangsversteigerungen, müssen im Gegenzug verstärkt damit rechnen, dass Grundschulden abgetreten werden.